feil og mangler ved bolig

Hvis kjøper oppdager feil og mangler etter overtakelsen, som selger hefter for, kan kjøper gjøre en rekke mangelskrav gjeldende. Typer av mangler kan være; lekkasjer, fuktproblemer, råteskader, soppskader, skadedyr, feilkonstruksjoner, manglende opplysninger om offentlige vedtak, lovlighetsmangler, arealmangler, dreneringssvikt, tilbehørsmangler, vanhjemmel, retts – og rådighetsmangler.

Selger har rett til å utbedre mangelen - for eksempel ved hjelp av håndverkere - dersom dette kan skje uten urimelig ulempe for kjøper. Dersom selgeren ikke har fått anledning til å utbedre mangelen, kan hele eller deler av kjøperens krav mot selger falle bort. Dersom det er akutte feil og mangler, kan derimot kjøper alltid utbedre mangelen selv for å forhindre ytterligere skader. Det gjelder for øvrig en generell tapsbegrensningsplikt i disse sakene.

Kjøper har ikke en generell adgang til å kreve at selger retter mangelen. Kjøper kan imidlertid kreve retting dersom selger har oppført boligen, og retting kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for selgeren. Det samme gjelder dersom boligen ikke har vært brukt som bolig i mer enn ett år på avtaletidspunktet og forbrukeren har kjøpt boligen fra en næringsdrivende.

Dersom selgeren ikke utbedrer mangelen, kan kjøper i praksis kreve prisavslag tilsvarende kostnadene med å få mangelen rettet.

Kjøper kan heve avtalen hvis mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd. Kjøper kan tape hevingsretten dersom selger ikke blir varslet innen rimelig tid fra kjøper oppdaget mangelen, og at kjøper vil gjøre et hevingskrav gjeldende.

Det skal mye til før avtalebruddet fra selgers side er vesentlig, og domstolene er tilbakeholdne med å fastslå at hevingsgrunnlag er til stede ved salg av bolig. Prisavslagskrav eller erstatningskrav er det noe lettere å få gehør for, når mangler eller forsinkelser selger hefter for er blitt konstatert.

Erstatning kan bli aktuelt enten alene eller i tillegg til de øvrige økonomiske krav.

Vår erfaring tilsier at mange vil ha behov for bistand fra advokat i kontakten med et eierskifteforsikringsselskap dersom en ikke raskt får en tilfredsstillende løsning. Dersom du er usikker på hvordan en bør forholde seg innledningsvis, bør du ta kontakt så raskt som mulig. Oversittelse av reklamasjonsfrister og foreldelsesfrister kan føre til tap av hele kravet, mens uriktig håndtering av en skadebegrensnings- eller utbedringsprosess kan føre til at deler av kravet går tapt.

Foreldelsesfristene løper selv om du har reklamert i tide, og foreldelsesfristene avbrytes kun ved en uttrykkelig erkjennelse fra motparten eller ved at det tas rettslige skritt. Du kan derfor tape kravet dersom du har en langvarig diskusjon med eierskifteforsikringsselskapet/selger til tross for at du har reklamert tidsnok.

De fleste har i sine innbo- og villaforsikringer rettshjelpsdekning. Denne typen saker er dekket av en slik standard rettshjelpsdekning fra det tidspunktet man har fått helt eller delvis avslag på kravet mot eierskifteforsikringsselskapet. Etter dette tidspunktet vil rettshjelpsforsikringen dekke i praksis ca 80 % av advokat­utgiftene.